Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien: Ein umfassender Leitfaden

Warum ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilienbesitz ein wichtiges Thema?

Gerade wenn Immobilien vorhanden sind, stellt sich häufig die Frage nach dem Anfall von Erbschaft- und Schenkungsteuer. Denn aufgrund der hohen Immobilienpreise übersteigen diese häufig die erbschaftsteuerlichen Freibeträge des Erben oder Beschenkten.

Zudem gibt es für Immobilien bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer teils Sonderregelungen, die zu beachten sind.

Durch eine kluge Gestaltung der Erbfolge oder von Übergabeverträgen kann in vielen Fällen die Erbschaftsteuer aber trotzdem vermieden bzw. wesentlich verringert werden.

Welche Besonderheiten sind im Erbschaftsteuerrecht bei Immobilien zu berücksichtigen?

Grundsätzlich gelten auch bei Immobilienbesitz dieselben erbschaftsteuerlichen Regelungen, also dieselben Freibeträge und Steuersätze. 

Besonderheiten ergeben sich allerdings bei der Bewertung und Berechnung der Erbschaftsteuer für Immobilien (s.u.). Daneben gibt es besondere Freibeträge und Vergünstigungen, die bei Immobilienbesitz greifen können, z.B. für das sog. „Familienheim“ bzw. Vergünstigungen für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien (s.u.).

Wie wird die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer bei Immobilien berechnet?

Für die Berechnung der Erbschaftsteuer ist der Wert der Immobilie zu ermitteln. Dabei gibt das Bewertungsgesetz den Rahmen vor (§§ 157, 176 bis 198 BewG). Dabei ist zu unterscheiden:

Der tatsächliche Verkehrswert ist der Wert, der im Verkaufsfall auf dem freien Markt erzielt werden könnte.

Bei unbebauten Grundstücken erfolgt die Wertermittlung gem. § 179 BewG in der Regel nach deren Fläche und den Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte werden durch die zuständigen Gutachterausschüsse ermittelt und in der Regel im Rahmen einer Bodenrichtwertkarte veröffentlicht (Für Sachsen z.B.: www.boris.sachsen.de).

Für bebaute Grundstücke sieht das Bewertungsgesetz zur Immobilienbewertung drei Verfahren vor:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren und
• Sachwertverfahren

Im Vergleichswertverfahren, § 183 BewG, sind grundsätzlich Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten (§ 182 II BewG). Im Vergleichswertverfahren werden insbesondere Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die ähnliche wertbeeinflussende Merkmale haben. Die Vergleichspreise werden über den örtlichen Gutachterausschuss gesammelt. Besonderheiten, z.B. den Wert beeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, werden im Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt.

Im Ertragswertverfahren, §§ 184 ff. BewG, sind grundsätzlich Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, zu bewerten (§ 182 III BewG). Im Ertragswertverfahren wird – vereinfacht dargestellt – der Gebäudeertragswert (der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten wird kapitalisiert) getrennt von dem Bodenwert (s. unbebaute Grundstücke) berechnet und zusammenaddiert.

Im Sachwertverfahren, §§ 189 BewG ff. sind grundsätzlich

• Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser zu bewerten, wenn kein Vergleichswert vorliegt (§ 182 IV Nr. 1 BewG),
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn sich keine übliche Miete ermitteln lässt (§ 182 IV Nr. 2 BewG), und
• sonstige bebaute Grundstücke (§ 182 IV Nr. 3 BewG)

zu bewerten.

Im Sachwertverfahren wird – vereinfacht dargestellt – der Gebäudesachwert (durchschnittlichen Herstellungskosten, Regionalfaktor, Alterswertminderungsfaktor) getrennt von dem Bodenwert (s. unbebaute Grundstücke) berechnet und zusammenaddiert und mit einem Sachwertfaktor bzw. einer Wertzahl (§ 191) multipliziert.

Welche Ausnahmeregelungen oder Steuererleichterungen gibt es bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer für Immobilien?

Die zwei wesentlichen, immobilienbezogenen Vergünstigungen sind:

Das sog. „Familienheim“ nach § 13 I Nr. 4 a) bis c) ErbStG

• Eine lebzeitige Übertragung des Familienheimes an den Ehepartner ist grundsätzlich vollständig steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG).
• Erbt der Ehepartner das Familienheim, so ist dieser Erwerb steuerfrei, wenn er dieses für die nächsten 10 Jahre selbst bewohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b).
• Das Gleiche gilt für Kinder und Adoptivkinder, sofern die Wohnfläche des Familienheims 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c).
• Zieht der Ehepartner oder das Kind nach dem Erbfall innerhalb von 10 Jahren aus dem Familienheim aus, so entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
• Die Immobilie befindet sich in Deutschland, einem Mitgliedstaat der EU oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums.

10% Vergünstigung bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien, § 13d) ErbStG

• Bei Schenkung oder Vererbung von zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien ist nur 90 % des steuerlichen Wertes anzusetzen.
• Die Immobilie muss bereits bebaut sein und zu Wohnzwecken vermietet werden.
• Die Immobilie befindet sich in Deutschland, einem Mitgliedstaat der EU oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums.
• Die Immobilie zählt nicht zu begünstigtem Betriebsvermögen.

Was passiert, wenn ich eine geerbte Immobilie verkaufen möchte un wie wirkt sich das auf die Erbschaftsteuer aus?

Haben der Ehegatte oder Kinder das sog. Familienheim geerbt und die Steuerbefreiung in Anspruch genommen, so entfällt diese rückwirkend bei einem Verkauf der Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erbfall. Geht der Wert der Immobilie – zusammen mit dem restlichen Nachlass – über den Freibetrag des Erben hinaus, so ist der Wert nachträglich noch zu versteuern.

Wird eine Nachlassimmobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall veräußert, so kann der Verkaufserlös im Rahmen der erbschaftsteuerlichen Bewertung herangezogen werden und dient im Zweifel als Nachweis eines geringeren Wertes, sollte das Finanzamt den Immobilienwert höher berechnet haben.

Achtung: Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren seit dem Erwerb veräußert, kann auf einen etwaigen Veräußerungsgewinn Einkommensteuer anfallen (sog. Spekulationsteuer, § 23 EStG). Der erbrechtliche Erwerb startet diese Frist allerdings nicht neu, es wird ab dem Erwerb durch den Erblasser selbst gerechnet.

Was sind die Fristen für die Zahlung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer bei Immobilienbesitz?

Eine feste Frist, die sich ab dem Erbfall rechnet, existiert nicht. Dennoch sind verschiedene Fristen zu berücksichtigen:

Der erbrechtliche Erwerb ist durch den Erben oder sonst Begünstigten in der Regel innerhalb von 3 Monaten, nachdem Sie von dem Erwerb Kenntnis haben, anzuzeigen. § 30 ErbStG.

Im Anschluss an diese Anzeige muss das Finanzamt tätig werden – diese teilen dem Erben entweder mit, dass eine Erbschaftsteuererklärung nicht erforderlich ist (z.B. wenn der Erwerb deutlich unter dem Freibetrag liegt) oder innerhalb welcher Frist eine förmliche Erbschaftsteuererklärung abzugeben ist. Diese Frist beträgt mindestens einen Monat. In der Regel können Sie diese auch verlängern, z.B. bei einem längeren Auslandsaufenthalt, Krankheit etc. Es ist von Finanzamt zu Finanzamt und je nach Begründung unterschiedlich, wie lange eine Verlängerung gewährt wird.

Im Anschluss erlässt das Finanzamt den Erbschaftsteuerbescheid, in welchem die Steuer festgesetzt wird. Diese ist grundsätzlich sofort fällig. Bei

Dann Steuerbescheid, in der Steuer festgesetzt wird. Das Finanzamt setzt in diesem Bescheid eine Frist zur Zahlung der Steuer, häufig beträgt diese etwa einen Monat. Wird die Steuer nicht fristgerecht gezahlt, so können Säumniszuschläge und Zinsen anfallen, das Finanzamt kann die Steuer notfalls auch zwangsweise durchsetzen.

In seltenen Ausnahmefällen kann die Erbschaftsteuer auch gestundet werden, § 28 ErbStG. Befindet sich im Erbe z.B. eine zu Wohnzwecken vermietete oder selbstgenutzte Immobilie, so kann der Erbe die Steuer bis zu zehn Jahre stunden, soweit er die Steuer sonst nur durch Veräußerung der Immobilie aufbringen könnte. Aber Achtung: Die Finanzämter sind mit dieser Regelung sehr zurückhaltend. Die Voraussetzungen sind z.B. nicht gegeben, wenn der Erbe in der Lage ist, ein Darlehen zur Zahlung der Erbschaftsteuer aufzunehmen.

Das deutsche Erbschaftsteuergesetzt greift immer, wenn ein Bezug zu Deutschland besteht („ 2 ErbStG), das kann z.B. dann sein, wenn

• der Erblasser in Deutschland gewohnt hat,
• er in Deutschland Vermögen hatte,
• er die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt,
• der Erbe in Deutschland wohnt oder
• der Erbe die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt.

Auch ausländische Steuergesetze haben häufig ähnliche Regelungen. So kann es sein, dass sowohl das deutsche Erbschaftsteuergesetz, als auch ein ausländisches Steuergesetz den Anfall von Erbschaftsteuer vorsieht und es somit zu einer Doppelbesteuerung kommt.

Beispiel: Der Erblasser lebt in Deutschland, ist deutscher Staatsangehöriger und hat nur Vermögen in Deutschland. Seine alleiniger Erbin wird seine Tochter, die aber inzwischen mit ihrer Familie ausgewandert ist.

In Deutschland gilt eine unbeschränkte Steuerpflicht gem. § 2 ErbStG. Je nachdem, in welchem Staat die Tochter lebt, kann es sein, dass auch dieser Staat den Erwerb seiner Erbschaftsteuer unterwirft und die Tochter in beiden Staaten Steuern abführen muss.

Es existieren zur Vermeidung dieser Problematik inzwischen einzelne Doppelbesteuerungsabkommen, z.B. mit Dänemark, Frankreich, Griechenland, Schweden, Schweiz und den USA.

Bei Auslandsbezug ist die Beiziehung eines Experten auf diesem Gebiet – ggf. auch eines Spezialisten für das jeweilige ausländische Steuerrecht – zur Vermeidung von unnötigen Erbschaftsteuerzahlungen dringend empfehlenswert.